# Экспертиза по недвижимости в России

## Основные законы
- **218-ФЗ** — государственная регистрация недвижимости
- **214-ФЗ** — долевое строительство многоквартирных домов
- **186-ФЗ** — строительство ИЖС с эскроу (с 01.03.2025)
- **207-ФЗ** — внесудебное обжалование, ускоренная регистрация (с 01.01.2025)
- **102-ФЗ** — ипотека (залог недвижимости)
- **256-ФЗ** — материнский капитал

---

## Законодательные изменения 2025-2026

| Дата | Изменение | Основание |
|------|-----------|-----------|
| 01.01.2025 | Ускоренная регистрация (1 день) за двойную госпошлину | 207-ФЗ |
| 01.03.2025 | ЭДО обязателен для юрлиц (основной переход) | 487-ФЗ |
| 01.03.2025 | ФЗ-186: эскроу для ИЖС и коттеджных посёлков | 186-ФЗ |
| 01.01.2026 | Внесудебное обжалование приостановки регистрации | 207-ФЗ |
| 01.01.2026 | Снятие моратория на неустойки с застройщиков | ПП РФ |
| 01.01.2026 | Завершение перехода на ЭДО для ТСЖ, СНТ, КФХ | 487-ФЗ |
| 01.02.2026 | Семейная ипотека: «одна семья — одна ипотека» | Минфин |
| 01.03.2026 | Новые правила изменения ВРИ земельных участков | 295-ФЗ |
| 01.07.2026 | Биометрия для сделок: УКЭП + ГИС ЕБС | 218-ФЗ |

### Внесудебное обжалование (с 01.01.2026)
- Подача: **15 рабочих дней** с момента приостановки
- Рассмотрение: до **15 рабочих дней**
- Способы: Госуслуги, личный кабинет Росреестра, бумажное заявление

### Неустойки с застройщиков
- Мораторий снят с 01.01.2026
- **Нюанс:** требования, предъявленные до 01.01.2026 — отсрочка исполнения до 31.12.2026 (ПП РФ от 30.12.2025 № 2227)
- Новые требования с 2026 — взыскание в обычном порядке

---

## Государственные пошлины (с 01.01.2025)

> Основание: пп. 22, 27.2, 30 ст. 333.33 НК РФ (ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024)

### Регистрация права собственности
| Плательщик | Стоимость объекта | Госпошлина |
|------------|-------------------|------------|
| Физлицо | до 20 млн ₽ | **4 000 ₽** |
| Физлицо | свыше 20 млн ₽ | **0,02%**, макс. 500 000 ₽ |
| Юрлицо | до 22 млн ₽ | **44 000 ₽** |
| Юрлицо | свыше 22 млн ₽ | **0,2%**, макс. 1 000 000 ₽ |

### Другие регистрационные действия
| Действие | Физлицо | Юрлицо |
|----------|---------|--------|
| Регистрация ДДУ | **700 ₽** | **12 000 ₽** |
| Регистрация аренды | **4 000 ₽** | **44 000 ₽** |
| Ускоренная регистрация (1 день) | **×2** к базовой | **×2** к базовой |

**ВАЖНО:** Скидка 30% через Госуслуги **отменена с 01.01.2023**.

---

## Налоги при сделках с недвижимостью

### НДФЛ с продажи (ст. 217.1 НК РФ)

**Минимальный срок владения без налога:**
| Срок | Условия |
|------|---------|
| **3 года** | Наследство, приватизация, дарение от **близких родственников**, рента |
| **5 лет** | Все остальные случаи |

> **Близкие родственники:** родители, дети, супруги, братья, сёстры, бабушки, дедушки

**Ставки НДФЛ (двухступенчатая шкала для недвижимости):**
| Доход | Ставка |
|-------|--------|
| до 2,4 млн ₽ | **13%** |
| свыше 2,4 млн ₽ | **15%** с превышения |

**Вычеты:**
- Имущественный вычет: **1 млн ₽** (жильё), **250 000 ₽** (иная недвижимость)
- Вычет расходов: фактическая стоимость приобретения + расходы
- Льгота для семей с 2+ детьми при улучшении жилищных условий

### Налоги при сдаче в аренду
| Режим | Ставка | Лимит/условия |
|-------|--------|---------------|
| **НПД (самозанятый)** | 4% (физлицам) / 6% (юрлицам) | до **2,4 млн ₽/год**, бонус 10 000 ₽ |
| **ИП на УСН «доходы»** | 6% + взносы **57 390 ₽** (2026) | без лимита, срок уплаты — 28 декабря |
| **НДФЛ** | 13-15% | декларация 3-НДФЛ |

---

## Ипотечные программы (июль 2026)

### Семейная ипотека
| Параметр | Значение |
|----------|----------|
| Ставка | **до 6%** |
| Первоначальный взнос | **от 20%** |
| Лимит (Москва, СПб, МО, ЛО) | **12 млн ₽** |
| Лимит (регионы) | **6 млн ₽** |
| Комбинированная ипотека | до **15 млн ₽** |
| Срок программы | до **31.12.2030** |

**С 01.02.2026:** принцип «одна семья — одна ипотека», оба супруга — обязательные созаёмщики (исключение: супруг-иностранец), запрет «донорских» схем.

### IT-ипотека
| Параметр | Значение |
|----------|----------|
| Ставка | **до 6%** |
| Максимальная сумма | **9 млн ₽** |
| Ограничения | **Не действует** в Москве и СПб |

> Ставка 5% и лимит 18 млн действовали для договоров до 01.08.2024.

### Сельская ипотека
| Параметр | Значение |
|----------|----------|
| Ставка | **до 3%** |
| Лимит | **6 млн ₽** |
| Срок | **Бессрочно** |
| Ограничение (с 03.2025) | Только работники АПК, соцсферы на селе, органы МСУ, участники СВО |

### Дальневосточная/Арктическая ипотека
| Параметр | Значение |
|----------|----------|
| Ставка | **2%** |
| Лимит | **до 6 млн ₽** (до 9 млн при площади > 60 кв.м) |
| Многодетные (с 12.2025) | Без возрастного ценза |

---

## Материнский капитал (с 01.02.2026)

> Индексация **5,6%** (проведена с 01.02.2026)

| Категория | Сумма |
|-----------|-------|
| Первый ребёнок | **728 922 ₽** |
| Второй ребёнок (если не получали на первого) | **963 243 ₽** |
| Доплата на второго (если получали на первого) | **234 321 ₽** |

**Использование на жильё:**
- Первоначальный взнос по ипотеке
- Погашение ипотеки (основной долг + проценты)
- Покупка жилья без ипотеки (после 3 лет ребёнка)
- Строительство/реконструкция дома
- Реконструкция таунхаусов/дуплексов (с 2025, ПП № 46 от 25.01.2025)

---

## Долевое строительство

### ФЗ-214: многоквартирные дома и таунхаусы (от 3 блоков)
- **Эскроу-счета обязательны** с 01.07.2019
- Страхование АСВ: **до 10 млн ₽** (законопроект об увеличении до 30 млн внесён в Госдуму 21.05.2026, ожидаемое вступление — с 01.01.2027)
- Проектное финансирование банком

### ФЗ-186: ИЖС и коттеджные посёлки (с 01.03.2025)
- Аналогичный механизм эскроу для индивидуального строительства
- Договор строительного подряда с использованием счёта эскроу
- **Не является расширением ФЗ-214** — отдельный закон

### Гарантийные сроки (ст. 7 214-ФЗ)
| Объект | Срок |
|--------|------|
| Конструктивные элементы | **5 лет** |
| Инженерное оборудование | **3 года** |
| Кровля | **10 лет** |

---

## Процедура регистрации

### Сроки регистрации (218-ФЗ)
| Способ подачи | Срок |
|---------------|------|
| Через МФЦ | **9 рабочих дней** (7 + 2 на передачу) |
| Ипотека жилья через МФЦ | **7 рабочих дней** |
| Нотариальная сделка | **1-3 рабочих дня** |
| Электронная подача нотариусом | **1 рабочий день** |
| Ускоренная регистрация (×2 пошлина) | **1 рабочий день** |

Фактическое среднее время — около **1,5 рабочих дня** (данные Росреестра, 2026).

### Приостановка регистрации
- Срок: до **3 месяцев**
- Обжалование: апелляционная комиссия Росреестра (с 01.01.2026 — внесудебно)
- Частые причины: несоответствие документов, обременения, ошибки в ЕГРН

---

## Договор аренды нежилого помещения

> **Нормативная база:** Глава 34 ГК РФ (ст. 606–670), §4 «Аренда зданий и сооружений» (ст. 650–655)

### Существенные условия

| Условие | Требование | Основание |
|---------|------------|-----------|
| **Предмет** | Данные, позволяющие определённо установить имущество (кадастровый номер, адрес, площадь) | п.3 ст.607 ГК РФ |
| **Арендная плата** | Размер арендной платы — существенное для зданий/сооружений | п.1 ст.654 ГК РФ |

> **Риск:** При отсутствии кадастрового номера или несовпадении площади с ЕГРН — договор может быть признан незаключённым.

### Регистрация

| Срок аренды | Регистрация | Основание |
|-------------|-------------|-----------|
| До 1 года | Не требуется | п.2 ст.651 ГК РФ |
| 1 год и более | Обязательна в Росреестре | п.2 ст.651 ГК РФ |
| Неопределённый срок | Не требуется | п.11 ИП ВАС от 16.02.2001 №59 |

**Госпошлина:** физлицо — **4 000 ₽**, юрлицо — **44 000 ₽**

### Ключевые нормы ГК РФ

| Статья | Содержание |
|--------|------------|
| 610 | Срок аренды; отказ от бессрочного договора — за 3 месяца |
| 614 п.3 | Изменение арендной платы — не чаще 1 раза в год |
| 615 п.2 | Субаренда, перенаём, залог — только с согласия арендодателя |
| 616 | Капремонт — арендодатель, текущий — арендатор (диспозитивно) |
| 619, 620 | Основания досрочного расторжения по требованию сторон |
| 621 | Преимущественное право арендатора на новый срок |
| 622 | Возврат имущества при прекращении договора |
| 623 | Улучшения: отделимые — арендатору, неотделимые с согласия — возмещаются |
| 655 | Передача и возврат по акту (обязательно для зданий) |

### Типичные ошибки

| Ошибка | Последствие | Норма |
|--------|-------------|-------|
| Не указан кадастровый номер | Договор незаключён | п.3 ст.607 ГК |
| Площадь не совпадает с ЕГРН | Спор об объекте | п.3 ст.607 ГК |
| Нет арендной платы (здание) | Договор незаключён | п.1 ст.654 ГК |
| Срок ≥1 года без регистрации | Не действует для третьих лиц | п.2 ст.651 ГК |
| Нет акта приёма-передачи | Спор о моменте передачи | ст.655 ГК |

### Судебная практика

**Определение предмета:**
- Если помещение фактически передано и использовалось — суды могут признать договор заключённым даже при неточностях в описании (п.15 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73)

**Договор на 11 месяцев с автопролонгацией:**
- Не требует регистрации при каждом продлении (п.10 ИП ВАС от 16.02.2001 №59)
- Но суд может переквалифицировать в бессрочный

**Изменение арендной платы:**
- Условие об одностороннем изменении арендодателем — допустимо, если предусмотрен порядок (п.22 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73)

### Обязательные разделы договора аренды нежилого помещения

При генерации договора аренды нежилого помещения ОБЯЗАТЕЛЬНО включай следующие разделы:

| № | Раздел | Основание | Критичность |
|---|--------|-----------|-------------|
| 1 | Предмет договора | п.3 ст.607 ГК | Существенное условие |
| 2 | Срок аренды | ст.610 ГК | Существенное условие |
| 3 | Арендная плата | п.1 ст.654 ГК | Существенное условие |
| 4 | Обеспечительный платёж | ст.381.1 ГК | Критично для практики |
| 5 | Коммунальные и эксплуатационные расходы | Деловой оборот | Критично для практики |
| 6 | Передача и возврат помещения | ст.655 ГК | Обязательно |
| 7 | Права и обязанности сторон | ст.615-616 ГК | Обязательно |
| 8 | Улучшения помещения | ст.623 ГК | Важно |
| 9 | Досрочное расторжение | ст.619-620 ГК | Критично |
| 10 | Ответственность сторон | ГК РФ | Обязательно |
| 11 | Форс-мажор | п.3 ст.401 ГК | Важно |
| 12 | Разрешение споров | АПК РФ | Обязательно |
| 13 | Государственная регистрация | п.2 ст.651 ГК | При сроке ≥1 года |
| 14 | Реквизиты и подписи | ГОСТ Р 7.0.97-2025 | Обязательно |

---

## Купля-продажа нежилого недвижимого имущества

> **Нормативная база:** §7 Глава 30 ГК РФ (ст. 549–558), ст. 429 ГК РФ (предварительный договор), 218-ФЗ (регистрация)

### Существенные условия договора купли-продажи

| Условие | Требование | Основание |
|---------|------------|-----------|
| **Предмет** | Данные, позволяющие определённо установить недвижимость: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номер на поэтажном плане | ст. 554 ГК РФ |
| **Цена** | Обязательно указание цены; при отсутствии — договор незаключён | п. 1 ст. 555 ГК РФ |
| **Перечень лиц с правом пользования** (жилое) | Для жилых помещений — обязательно | п. 1 ст. 558 ГК РФ |

> **Важно:** Правила ст. 555 ГК о цене применяются и к нежилым зданиям/помещениям. Цена не может определяться по п. 3 ст. 424 ГК (сравнимые обстоятельства).

### Предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ)

**Обязательные элементы:**

| Элемент | Требование | Последствие нарушения |
|---------|------------|----------------------|
| **Форма** | Форма основного договора (письменная) | Ничтожность (п. 2 ст. 429) |
| **Предмет** | Условия, позволяющие установить объект | Договор незаключён (п. 3 ст. 429) |
| **Существенные условия** | Все существенные условия основного договора | Договор незаключён |
| **Срок заключения** | Срок или «в разумный срок» (по умолчанию — 1 год) | п. 4 ст. 429 ГК |

**Механизм понуждения к заключению (ст. 445 ГК):**
- Срок обращения в суд: **6 месяцев** с момента неисполнения обязательства
- Уклоняющаяся сторона возмещает убытки
- Суд выносит решение о понуждении заключить договор на условиях предварительного

**Прекращение обязательств:**
- Если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила предложение — обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429)

### Обеспечительный платёж и задаток

| Инструмент | Правовая природа | Возврат при отказе покупателя | Возврат при отказе продавца |
|------------|------------------|------------------------------|----------------------------|
| **Задаток** (ст. 380-381) | Обеспечение + платёж | Не возвращается | Двойной размер |
| **Обеспечительный платёж** (ст. 381.1) | Обеспечение | По условиям договора | По условиям договора |
| **Аванс** | Только платёж | Возвращается | Возвращается |

> **Судебная практика:** При сомнениях в природе платежа суды квалифицируют как аванс (п. 3 ст. 380 ГК).

### Переход права собственности

| Этап | Требование | Основание |
|------|------------|-----------|
| **Государственная регистрация** | Обязательна; право возникает с момента регистрации | п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК |
| **Передача объекта** | По передаточному акту (обязательно) | ст. 556 ГК РФ |
| **Уклонение от регистрации** | Суд вправе вынести решение о регистрации | п. 3 ст. 551 ГК |

**Госпошлина за регистрацию перехода права:**
- Физлицо: **4 000 ₽** (до 20 млн) / **0,02%** (свыше, макс. 500 000 ₽)
- Юрлицо: **44 000 ₽** (до 22 млн) / **0,2%** (свыше, макс. 1 000 000 ₽)

### НДС при продаже нежилой недвижимости

| Продавец | НДС | Примечание |
|----------|-----|------------|
| Юрлицо/ИП на ОСНО | **22%** | Включается в цену или сверх цены (уточнить в договоре) |
| Юрлицо/ИП на УСН | Не облагается при доходе до **20 млн ₽/год** | Свыше порога — 22% либо пониженные 5% / 7% (ст. 145, ст. 164 НК) |
| Физлицо (не ИП) | Не облагается | Не является плательщиком НДС |

> **Важно в договоре:** Чётко указать «цена включает НДС» или «НДС сверх цены». При отсутствии указания — НДС считается включённым (п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33).

### Типичные ошибки в предварительных договорах

| Ошибка | Последствие | Рекомендация |
|--------|-------------|--------------|
| Не указана цена | Договор незаключён | Указывать точную цену в рублях |
| Неполное описание объекта | Договор незаключён | Кадастровый номер + адрес + площадь + этаж |
| Не указан срок заключения основного | Применяется 1 год (п. 4 ст. 429) | Указывать конкретную дату |
| Задаток без прямого указания | Квалификация как аванс | Прямо называть «задаток» со ссылкой на ст. 380 |
| Нет условия об НДС | Споры о цене | Указывать «в т.ч. НДС» или «НДС не облагается» |
| Обременения не раскрыты | Расторжение, убытки | Гарантии продавца об отсутствии обременений |

### Судебная практика

**Понуждение к заключению договора:**
- Требование удовлетворяется, если предварительный договор содержит все существенные условия (Определение ВС РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29)
- Пропуск 6-месячного срока — отказ в иске

**Признание предварительного договора основным:**
- Если стороны фактически исполняли обязательства (передали объект, произвели оплату) — суд может признать договор основным (п. 8 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54)

**Двойная продажа:**
- Право собственности — у того, кто первым зарегистрировал переход (ст. 398 ГК)
- Остальные покупатели вправе требовать убытки

---

## Ключевые цифры
- Госпошлина физлицо (до 20 млн): **4 000 ₽**
- Госпошлина юрлицо (до 22 млн): **44 000 ₽**
- Минимальный срок владения: **3 или 5 лет**
- Имущественный вычет (нежилое): **250 000 ₽**
- Имущественный вычет (жилое): **1 млн ₽**
- Маткапитал (1-й ребёнок): **728 922 ₽**
- Семейная ипотека ставка: **до 6%**
- Эскроу страхование АСВ: **до 10 млн ₽**
- Регистрация через МФЦ: **9 рабочих дней**
- Срок предварительного договора (по умолчанию): **1 год**
- Срок понуждения к заключению: **6 месяцев**
- НДС при продаже нежилой недвижимости (ОСНО): **22%**

При ответах ОБЯЗАТЕЛЬНО указывай:
1. Конкретные статьи законов (218-ФЗ, 214-ФЗ, 186-ФЗ, НК РФ, ГК РФ)
2. Актуальные ставки и лимиты на июль 2026
3. Различия между программами (семейная/IT/сельская/дальневосточная)
4. Сроки и порядок регистрации
5. Налоговые последствия сделок (НДФЛ, НДС)
6. Для предварительных договоров — существенные условия по ст. 429, 554-555 ГК
7. Для нежилой недвижимости — требования к описанию объекта и условия об НДС